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房子賣不動了,新時代開始

所屬分類:媒體關注    發布時間:2020-01-14   作者:admin
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2019年雙11,阿里京東要在樓市搞大事。

阿里拍賣將在雙11當天推出上萬套特價房。

同時,另一大電商巨頭京東.近也宣布將在今年雙11期間在70個城市,聯合超過200家房地產開發商,投放超過6000套特惠房源。

我看了一下新聞,兩大電商巨頭準備賣的房子,類型涵蓋學區房、地鐵房、景區房等等。

法院通過拍賣的方式出售二手房倒是很常見,但通過電商巨頭真正大規模地拍賣一手房和二手房,在國內算是..次。

房地產商借助電商力量賣房子,這事怎么聽怎么有意思

賣不動的房子

這讓我想起了剛剛過去的國慶樓市:一片蕭條。

2019年國慶黃金周,北京、上海、廣州、深圳、杭州等31個核心城市總成交面積為187.88萬方,環比大幅下降了57.11%。

其中,北京新房成交下降20%,深圳則是“腰斬”,上海僅僅成交了5.6萬平方米,環比暴降68.8%。

二線城市在國慶期間的日均成交面積,也是較去年同期下降了21.8%。寧波降幅顯著,同比降幅超過五成,武漢次之,東莞同比降幅為26.8%。

三線城市新房成交同比下降51.5%,降幅.大的揚州跌幅超過90%。

其余城市那就更差了。

可以說,三四五六線城市的樓市,在國慶期間的表現是.糟糕的。

其實,國慶樓市蕭條,已經是可以預料的事情。

因為在上個月,全國重點城市的新房成交同比和環比已經出現雙降。

2019年9月,全國重點新房成交面積2422萬平方米,環比下跌6%,同比下跌2%,成交面積不及月均值。

一手房賣不動,二手房市場同樣不樂觀。

數據顯示,除4月短暫小陽春外,其余月份重點城市月均累計成交量均不足700萬平方米。

9月份除成都、青島環比小幅回升之外,其余城市成交量環比皆降,北京同比降幅更是高達44%。

在新房、二手房市場持續轉冷的狀態下,全國土地成交規模也是連續兩月回落,三四線城市地價持續走低。

其實,稍微留意一下身邊就知道了,現在賣房真的不好賣。

朋友圈的廣告,發得再勤奮,也很難勾起大家的買房欲望。

很多房產中介,大晚上的,在人行天橋上,還在兜售房子。

生意要是那么好做,那就不需要這樣賣吆喝了。

或許覺得吆喝也不容易,那就跟電商巨頭聯手玩一把新營銷,試水雙十一。

沒有人會否認,在各種因素疊加之下,樓市到處彌漫著悲觀情緒。

有錢,也未必真的會去投資房子了。

市場趨于理性,房企的業績壓力肯定大得要命。

截至9月末,近4成房企目標完成率達75%以上,另有近4成目標完成率處于65%~75%區間,剩余房企目標完成率未達65%。

看來大家的年終獎,不好拿了。

被延誤的樓市周期

房子不好賣,其實進入2018年,特別是當年的下半年,大家才明顯感受到。

到2019年,大家的直接感受就更明顯了。

實際上,這是因為政策因素,將這一輪樓市周期延長了。

也就是說,早就應該冷的,結果2018年才開始冷。

我們來看看數據就知道了。

.近的這一輪樓市周期,是在2015年初啟動的,如果依照中國的樓市周期數據,持續時間應該是在23~27個月。

也就說,按道理,應該是在2017年的年中左右結束的。

確實,我觀察到的數據是,一二線城市對房地產行業的拉動力,在2017年5月,變成負數轉為-0.45%。

但奇葩的是,三四五六線城市對房地產行業的拉動力,不但沒有跟隨一二線城市下行的趨勢,反而馬上達到了極值點,增速14.77%。

數據顯示,2017年5月,全國房地產銷售增速達到14.3%,這幾乎都是拜三四五六線城市所賜。

顯然,三四五六線城市的樓市周期是不正常的。

稍微對樓市周期有點了解的都應該知道,周期啟動時,各線城市應該是同步漲,下行周期時,應該是同步下行。

但為什么.近這輪樓市周期,三四五六線城市會出現下行周期“拖后”的情況呢?

極其關鍵的原因,就是棚改貨幣化安置這個政策。

其實我們的房子,在2015年開始,就供大于求了,但還不算特別嚴重。

嚴重的是,之后啟動的新一輪樓市周期,從那個時候開始,房源就真的過剩太多了。

棚改貨幣化安置的政策,直接導致這些三四五六線城市“漲價去庫存”,延長了樓市產能出清的周期。

所以你會發現,當我在談樓市整體處于寒冬期時,直到去年,依然有人認為樓市依然是火爆的。

他們并不知道,那只是假象,只是三四五六線城市的樓市出清周期被拉長而已。

但到了2018年下半年,惡果就出來了。

因為棚改貨幣化安置的政策開始取消,哪怕沒取消的,棚改數量也開始大量減少,這些事情,我在去年的文章里面,也分析過。

棚改一旦被放緩甚至叫停,房子立馬就賣不動了。

所以,從2019年下半年開始,樓市進入寒冬期,是非常明顯的現象。

這種現象,一直持續到現在。

其中一線城市的銷售依然是負增長的狀態,雖然有所回升。

二線城市基本維持不變,三線城市略有增長但也是走得非常平緩,四線及以下城市的銷售有下滑的趨勢。

上面這些數據,都只是截至2018年的數據,到了2019年,其實整個樓市的狀態其實就更差了。

從9月的數據和國慶.近的銷售數據,就可以看得出了。

如果現在有人讓你還回老家投資房子,你還會買嗎?

別傻了。

我的觀點一直非常明確,除非是買來住,你可以買,而且有條件的話.好買核心城市核心地段。

市場上,能夠拿出來買房子的錢,畢竟不多了。

那些之前炒得跟番茄一樣紅火的城市,樓市注定是一片哀鴻。

調控態勢不會變

房子賣不動,價格自然很難漲上去,別跌就算萬幸了。

實際上,我.近出手賣房子的朋友,都是在自己的預期價格基礎之上下調20%~30%才能賣出去的。

特別是二手房,現在是妥妥的買方市場。

如果你有錢,想買來自己住,你可以直接在賣方開出的價格上,至少砍掉30%,要不然別買。

哪怕是這樣,你買到的價格,也只是2015年左右時的價格。

當然,你現在買房價格可能會便宜了,但房貸利率也上漲了不少。

按照新規,房貸利率應以.近一個月相應期限的LPR為定價基準加點形成,9月20日公布的5年期以上LPR為4.85%。

這個月,很多城市的房貸利率相比今年的7月和8月,都有明顯上升。

以下是我從21世紀經濟報道摘抄的新聞信息,大家可以感受一下:

北京,農行與LPR掛鉤后,首套房利率5.4%,二套房利率5.9%,分別比之前執行的利率高1-2個基點;郵儲銀行望京支行房貸利率掛鉤LPR后,首套利率5.39%,二套利率5.88%。

在廣州,中國銀行和農業銀行首套房利率上浮54個基點,為5.39%,二套房為5.63%;平安銀行的首套房執行利率在LPR基礎上上浮60個基點,達到5.45%,二套房達到5.65%。

深圳地區,招商銀行自9月5日起深圳地區部分房貸業務利率已經掛鉤LPR,執行利率為首套5.15%、二套5.45%,而此前首套利率為5.145%、二套5.39%,均輕微上浮。

而杭州、南京、合肥、蘇州等二線城市,首套都要加55-80個基點,二套普遍加105個基點或以上。

對于樓市,國家嚴厲調控的態度是不可能改變的,否則今年以來,國家不需要依靠地方政府借錢拉動經濟增長。

至少,我們看到,國家對違規貸款資金流入樓市,監管是非常嚴厲的。

截至7月末,銀保監會、各地銀保監局及分局2019年已開出近1500張罰單,涉及全國共312家銀行、868名相關責任人員被罰,50人被禁止**從事銀行業工作,46張罰單罰沒超過百萬元,總罰沒金額超過4.3億元。

由于披露罰單流程和時間會滯后,其實還有大批罰單沒有共識。

國家很清楚,房地產再不鎖住,這場金融化泡沫化的資本游戲,.終就是一地雞毛。

新的經濟時代,新的經濟周期,已經在2018年開始啟動。

靠炒房賺錢的時代,已經過去,都洗洗睡吧。

有些人看到一些樓盤還在開建,可能還以為樓市是有希望的。

實際上,那只是開發商不得已而為之,而不是真的想建房子。

因為監管嚴控資金入樓市,這讓資金密集型的房地產行業非常難受。

很多房地產商其實資金流近乎枯竭,今年上半年已經有一百多家中小房企申請破產了。

融資渠道受限,房企不想開工也得開工,因為只有開工蓋好地基,五證齊全之后,才能拿土地去質押套取現金流。

但實際上,全國樓市竣工率這兩年都是在同比下降的。

2019年8月,房屋新開工面積同比增長8.9%,但是竣工面積同比下降9.6%。

但在一年前的2018年8月,房屋新開工面積同比增長19.7%,但是竣工面積依然同比下降13.2%。

房子建設,是有周期的。

為了跟時間賽跑,早點回籠資金,現在很多房企的開發速度,都是在加速的,質量如何,這兩年買了新房的人,應該很清楚了。

買到差的房子,還不算是.壞的,怕的是,你買到一個爛尾樓。

2018年開始,住宅用地..產權已經正式生效了,房產證叫不動產權證了。

房子是用來住的,不是拿來炒的。

這個夜壺,起碼在這一屆不會再拿出來了。

但,鎖住天量貨幣在樓市,你知道又是在下一盤什么棋嗎?

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